“龍崗這幾年變化很快，特別是因大運會而建的幾大漂亮場館，已經成為龍崗的新地標。”老楊在龍崗生活創業已有8年，近日他向記者談起自己的感覺。
在老楊等許多市民口中傳唱的地標主要是外號“水晶石”的大運中心，包括“一場兩館”。老楊說，如此豪華的建筑在相當長時間里處于空置狀態，十分可惜，他很關注什么時候能向廣大市民開放。
事實上，2011年8月大運會舉辦后，這個投入巨大甚至一度讓龍崗區背負財政壓力的大運中心如何運營利用，始終處于被研究的狀態。2012年7月，深圳市政府將大運中心交由龍崗區代管，同時啟動總運營商選聘工作。隨后的半年時間里，龍崗區政府作為過渡階段的運營者，舉行了幾次活動，甚至連設備先進的游泳館也可向普通市民開放，而且價格也不貴。
去年底以來，大運中心所在的大運新城片區，作為龍崗產業城市轉型升級的“三城”之一，如何更好開發利用亦多次被提上加速議事日程。此時，大運中心運營商選聘工作也有了結果。
1月31日上午10時30分許，大運中心總運營商簽約暨交接儀式在大運中心主體育場舉行，標志著大運中心“一場兩館”正式由佳兆業集團進行運營管理。
但記者發現，網民、學者和專家都對龍崗大運中心運營由“官轉企”表現出了擔憂和疑慮，比如企業運營后場館價格提高了、會員卡不打折、運營方“醉翁之意不在酒”，在于周邊土地資源以及房地產開發等。
昨日，記者就上述疑問采訪龍崗大運中心的運營方佳兆業集團，并傳去了采訪提綱，但截至發稿時，該公司相關負責人并未作出答復。\
從全國考察到“4選1”
佳兆業為何勝出？
2月23日下午，龍崗大運中心又推出了猜燈謎、斗風箏、捏面人、剪紙花等元宵節主題活動，同時大運中心還現場準備了1000個小風箏，作為元宵燈謎的獎品。據悉，這是大運中心移交給佳兆業集團進行市場化運營以來的首場群眾性文化活動。
站在湖風微微的大運中心主體育場畔，不少人還記起一年多前第26屆世界大學生夏季運動會的場景：高朋滿座、不一樣的精彩。然而當繁華與喧囂褪去，偌大的場館回歸平寂，投資巨大的體育場館如何最大程度為民所享用擺上日程，深圳市主要領導多次指示要以創新精神謀劃推進大型場館賽后運營。
據了解，2012年7月，深圳市將大運中心交由龍崗區代管，隨后大運中心總運營商選聘工作開始。龍崗區成立選聘工作領導小組，參照國內外大型體育場館的運營經驗編制相關文件，對北京、上海、天津3個城市8個典型場館考察調研，同時與國內外多家知名運營商進行了多次接觸。
龍崗區隨后邀請七位分別具有北京奧運會、上海世博會、廣州亞運會運營經驗的職業經理人和體育產業、規劃、財務方面的專家學者組成篩選團隊，對4家綜合實力強的潛在運營商的資歷、運營管理、改造及修建、財務等五個方面21項內容進行審查、甄選。
去年10月15日，各運營商代表根據抽簽確定的順序，分別向專家組演示了《運營申請文件》的核心內容，并回答了專家提出的問題。經過投票推薦，專家組7位專家與兩名領導小組代表共同投票推薦佳兆業、體育之窗兩家公司為最優申請人。
8天后，龍崗區大運中心“一場兩館”運營商選聘工作結果揭曉，香港上市企業佳兆業置業發展（深圳）有限公司獲專家組全票通過，經龍崗區政府常務會議審定批準，成為最優談判對象。此舉標志著大運中心水晶石（“一場兩館”）選聘工作告一段落，佳兆業成為“水晶石”總運營商。
有市民表示，佳兆業的優勢何在？
根據官方的解釋，佳兆業對于項目的各項規劃較好地響應了招商方的要求，能實現投資方利益與招商方利益的有效捆綁；佳兆業開發、運營商業地產以及酒店等項目具有豐富的經驗與人才儲備，在實施本項目的配套商業開發方面具有較大優勢；在賽事與活動資源、場館運營管理經驗等方面，佳兆業通過與AEG、英皇娛樂集團、深圳新群星體育發展等公司的結盟，以及與百老匯、歐迅體育文化等機構的合作將得到有效加強。
自此，“一場兩館”的運營，將以佳兆業作為總運營商，捆綁國內外具有各類專業方向的團隊，形成既有實力又有專業水平的綜合運營體。
網友質疑價太高公益性如何確保？
據了解，按照改造完善規劃設想，總投資將不少于6億元，利用原有大運公園等自然資源打造環球影視小鎮、運動休閑購物公園、兒童世界、嬉水樂園、體育文化主題精品酒店等配套設施，還將加大引進大型體育賽事、演藝、展會，協助政府部門開展全民健身等公益活動。
今年在大運中心，將舉辦72場賽事活動，其中將舉辦不少于10場的國家級或有較大影響力的重大賽事或文化演藝活動，最終將大運中心打造成集賽事、演藝、會展、商業、文娛五大功能于一體的體育文化公園。
龍崗區一位分管副區長表示，大運中心的公益性必須確保。但怎樣確保，目前已經有網友在網上表示了疑問。
網友“?”稱，“現在去辦卡的，充值分為1000、3000、5000元……沒有折扣上的優惠，卡只可以一個人使用，項目上也不可以通用，比如充游泳的就只可以在游泳館使用，游泳卡是3999元/年。我按照自己每個星期游3次的標準來算，是很不劃算的。”
對此其他網友表示，“比春繭還貴？”、“這是運營還是趕客啊”、“這么搞法，真會把生意越搞越慘淡”、“不能理解，為什么金卡銀卡等完全沒有折扣，那辦卡干什么……”、“以后打羽毛球的成本基本就是翻一番了，由35變到60”。
而在公開的材料中，龍崗大運中心運營商選聘和場館運營方面被稱有五大創新：一是采取總運營商+專業團隊共同運營；二是在堅持場館公益性的前提下，放手讓總運營商進行自主市場化運營；三是建立調蓄基金（即從運營商的商業運營產生利潤中拿出一定的比例放入調蓄基金，全部用于場館運營）、通過商業運作反哺場館運營、做旺場館帶動大運新城開發建設等新機制；四是通過前五年財政補貼運營和賽事、演藝專項補貼等方式，扶持總運營商引進更多更好的賽事和演藝活動，盡快提升場館的人氣和檔次；五是建立運營績效考核機制，每年由管理部門對總運營商進行績效評估和公眾滿意度測評，并邀請有國際化場館運營經驗的機構作出第三方評估，將考核評估與獎勵掛鉤，成立由文體旅游、發改、財政、公安、交通、城管等相關職能部門組成的運營監管協調服務機構，協助總運營商做好運營。
盡管如此，有市民表示在最受關注的確保公益方面，應該出臺更為細致的條款。
土地資源捆綁開發運營商
“醉翁之意不在酒”？
大型體育場館的賽后利用是世界級難題，如今，佳兆業或許也要面臨如何解決這個問題的問題。
作為2011年深圳大學生運動會的主場館，大運中心總投資約41億元，包括大運中心體育場、體育館以及游泳館三個大型體育設施。大運會結束后，投資巨大的大運中心場館賽后利用就引發了各界關注。
佳兆業的入圍似乎為造價不菲、規模宏大的大運中心找到了“管家”，但用廣大納稅人的錢修建起來的公共體育場館如何最大程度為普通老百姓享用？其間的難度到底有多大？
有業內人士指出，大型體育場館的賽后運營畢竟不同于一般的房地產開發項目，后續可能面臨一系列現實問題：規模大、標準高、能耗大，單位運營和維護成本都很高，閑置較為嚴重；位置比較偏遠，周邊常住居民較少，消費能力也較低，商業、生活、休閑配套不足，人氣難以聚集。
有評估顯示，目前大運中心每年收入約2000萬元，但中心每年的水電費、物管費、人員費用共計達到5000萬元，年資金缺口達到3000萬元。
有專家認為，從佳兆業的角度看，肯定不是為了表面上大運中心的運營權，其考慮更多的是在運營之后能得到更實際的利益，如與政府的良好關系以及可能的土地資源。
另一業內人士也談到，像佳兆業這種房地產開發企業進入，肯定會有房地產開發的內容，如果只是場館運營權，佳兆業并不具備相應的經驗，也不可能有多大興趣去做，其看重的還是后續土地開發的機會。
不過，也有觀點認為，佳兆業選擇參與運營大運新城，首先能解決政府對大型體育場館閑置的憂慮，同時也能讓自身參與該片區的后續開發，這對政府和佳兆業而言是雙贏的局面。
據了解，深圳市政府曾透露，會把大運中心周邊1平方公里的土地資源交給龍崗區開發運營，并與大運中心聯動對接，以破解賽后場館持續虧損的難題。
而深圳市政府相關負責人更是明確表示，沒有大運中心，周邊的土地不值錢，沒有周邊土地的開發，大運中心就變成孤島，發揮不了應有的輻射拉動作用，必須一起策劃一起開發。
據悉，佳兆業集團入駐后，將對場館舉辦重要賽事、演藝活動所需功能進行必要完善和改造，之后對場館的配套商業進行修建，而相關改造方案需要報規劃等政府有關部門審批后實施。但佳兆業獲得的大運中心運營權，其運營范圍到底有多大？該公司相關負責人并未作出回復。
龍崗成佳兆業發展重地會否形成
“地產霸權”？
在外界看來，佳兆業獲取大運中心運營權，在于較好地響應了招商方的要求，政府可能更看重的是佳兆業在開發、運營商業地產以及酒店等方面具有的經驗與人才儲備，以及在實施大運中心配套商業開發方面具有一定優勢。
同時從佳兆業自身角度來看，其在深圳，特別是龍崗區和大鵬新區的其他投資項目以及企業品牌，均有望通過運營本項目實現聯動提升。
有資料顯示，佳兆業目前在深圳所推的四個項目中，有三個位于龍崗區。在此基礎上，如能最終參與大運中心周邊的改造建設，對佳兆業而言，將形成綜合開發的優勢，可以降低綜合運用成本。
盡管如此，業界對龍崗大運中心的運營和開發模式仍持關注態勢。此前，住宅捆綁以及以BOT模式推進公建已經引發專家熱議。
深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示，將住宅用地和市政項目捆綁，一方面大大降低政府的投入，達到公共利益的最大化。同時也給了有能力的開發商一個參與公共事務的機會。
另外，華潤“春繭”項目也是一個典范。深圳市政府以BOT的方式，將深圳灣體育中心整體交由華潤集團投資、建設并運營，經營期滿后移交給政府。華潤先后投資近30億元用于興建“春繭”，在建成之后的50年由華潤集團經營管理，之后移交給政府。作為交換，政府將“春繭”旁一塊建設用地提供給華潤公司，建設華潤總部。據悉，春繭一年的運營成本達4000多萬元，其主要業務包括場地出租、商業租賃和體育設施經營三大塊，目前“春繭”已經接近收支平衡。
據了解，在深圳，涉足公建領域的開發商并不算少，華僑城、華潤、招商等都擁有很強的公共項目運營能力。此次佳兆業成為龍崗大運中心“水晶石”的總運營商，業內呈現出樂觀和消極兩種不同觀點。
積極的觀點認為，在土地資源日益枯竭的今天，將利潤較高的商業項目和公建項目捆綁將會越來越多。公建項目的運營成本非常高，幾乎不可能盈利，這種捆綁一方面考驗開發商的運營能力和整體實力，同時也最大限度的讓普通市民受益。
而反對的聲音表示，在更加講求專業度的今天，開發商既是商品市場的干將，又要承擔公共事務，不利于行業的健康發展。同時，也容易形成“地產霸權”。在政府和開發商越來越多的利益聯系下，很難對房地產進行調控。
龍崗區文體旅游局相關負責人：
前5年政府
每年補5000萬
周圍地產開發要依法而行
官方回應
據了解，去年7月，深圳市將“水晶石”大運中心交由龍崗代管后，龍崗區文體旅游局作為管理單位，曾短暫運營過半年時間，現在選聘了佳兆業公司為運營商后，依然對大運中心的運營進行監管。
記者對于各界關注的龍崗“水晶石”大運中心運營商選聘具體事宜，以及廣大市民的疑問采訪了龍崗區文體旅游局。
南方日報：大運中心運營選聘為何選了佳兆業？
龍崗文體旅游局：之前的交接儀式通稿里有詳細說明（前文也有涉及，不重復），經過兩個多月的談判，主要看重佳兆業的實力雄厚、社會責任感強。
南方日報：政府有無明確前5年有財政補貼？具體補多少？怎么一個補法？
龍崗文體旅游局：補貼分運營補貼和賽事活動補貼兩方面，賽事補貼規定自協議生效之日起五年，甲方對乙方運營“一場兩館”收支相抵之后產生的虧損進行補貼，甲方每年補貼上限為人民幣3000萬元，實際金額以雙方共同聘請的審計機構的審計結果為準。自協議生效之日起滿5年后，即自第六年開始，甲方將不對“一場兩館”提供運營補貼。審計后結余的款項計入調蓄基金。
在賽事活動補貼方面，自協議生效之日起5年，甲方要求乙方舉辦或者乙方提出申請經甲方認可的以下類型賽事與活動，甲方給予補貼或獎勵：公益性的重大賽事和活動；對本項目的影響力有重大提升作用的重大賽事和活動。經甲方核實后，由甲方以每年人民幣2000萬元的標準按季度等額撥付。
享受補貼或獎勵的賽事與活動最終未能舉辦，或者因為相關情況發生變化導致賽事與活動已經不屬于補貼范圍的，甲方已經支付的補貼應劃入調蓄基金。
南方日報：運營范圍具體指哪里？此前市里說把周邊1平方公里土地資源交給龍崗運營，現實中是怎樣？
龍崗文體旅游局：具體范圍在大運中心的紅線范圍，周邊1平方公里土地是兩碼事，對于周邊1平方公里土地的開發，政府屆時會按照法定程序來進行，比如招拍掛等。據悉，佳兆業曾經談及過周邊1平方公里土地開發的問題，但這只是他們的想法，完全是不可能的事。
南方日報：今年有哪些安排活動？公益性怎么體現？有市民在網上叫罵稱現在大運中心收費很貴，還有會員卡不能打折，還不如之前？
龍崗文體旅游局：這個具體要問佳兆業方面，我們了解的情況是，他們的收費基本沒有變，只是對收費層級進行了調整，比如以前非黃金時段是40元、黃金時段是80元，現在非黃金時段可能是40元，黃金時段又分出60元、80元、100元幾級。
南方日報：有人評論稱佳兆業不僅是沖著大運中心運營權，更多是為了周邊的土地資源，今后也有房地產開發內容，對此你們怎么看？
龍崗文體旅游局：這個說法沒聽說，我們規定在大運中心紅線內不能搞房地產項目，即使在一些邊角料的地方建酒吧等也是臨時建筑，對于周邊的土地開發政府會依照法定程序進行。
|
