“游人越來越少。我們也想了很多辦法，但沒有大型演出的時候，想在樓道里多見幾個人都沒有。”一位鳥巢的工作人員略帶傷感地說。
奧林匹克公園管委會統計顯示，今年1—6月奧林匹克公園中心區累計接待游客約1582.3萬人次，與去年同期相比上升約71.9萬人次，其中鳥巢約79萬人次。不過，總體上升背后，是鳥巢參觀人數較大幅度的下降，僅為去年同期的二分之一。
“像鳥巢這樣的奧運主場館，在5年內游客人數逐漸下降是一個正常現象。”曾任北京奧運經濟研究會常務理事、水立方運營負責人的北京體育大學管理學院副院長林顯鵬告訴《中國經濟周刊》，“奧運場館賽后利用，一定要重視從場地提供者向內容提供者進行轉變，不一定非要舉辦大的競技體育賽事，像群眾體育賽事也有很多的市場和發揮空間。”
北京，一直在努力地對“后奧運魔咒”說著“不”。
轉型最難的鳥巢
近幾年，包括鳥巢在內的奧運場館做了許多探索，“目前體育賽事已經從全民健身活動升級到國際體育賽事，包括意大利超級杯、世界短池游泳賽等。”北京市朝陽區副區長、奧林匹克公園管委會主任王春告訴《中國經濟周刊》。
截至目前，鳥巢共舉辦活動30項，共吸引近200萬人次參與或觀看，場館利用率超過50%，“已經適時向社會單位開放，舉行小型運動會。”奧林匹克公園管委會工作人員告訴《中國經濟周刊》。
由于鳥巢的標志性意義，在這里舉辦的多場主題活動收獲了不錯的口碑和票房。
5月1日，滾石30年演唱會從下午5點一直持續到晚上10點，近7萬名觀眾共享音樂盛宴。據主辦方統計，該場的票房收入達4000萬元。
8月6日晚，近8萬人涌入鳥巢欣賞意甲豪門米蘭雙雄（AC米蘭和國際米蘭）奉獻的意大利超級杯決賽。據說，這場比賽的票房在1億元左右。
但這些與鳥巢并無多大關系。
“除了場租，我們并沒有得到什么。”鳥巢的工作人員說。在這里舉辦一場商業演出的場租在200萬元以上。
已成為保留品牌項目的“鳥巢歡樂冰雪季”，多少彌補了鳥巢的遺憾。2009年首次舉辦就吸引了國內外游客22萬多人，實現了近3000萬元的營業收入，使鳥巢在北京的旅游淡季仍獲得可觀的收入。
與鳥巢相比，水立方和國家體育館的賽后轉型比較順利。
據北京演藝集團董事長康偉介紹，2006年，水立方的賽后運營方案和經濟效益分析就已經完成。去年7月，水立方改造重開后，依靠嬉水樂園、游泳池等水上項目，經營狀況一直很好。
而國家體育館除舉辦了數十場次的大型文化與體育活動外，其副館耗資一個多億已改造成為全國最大的、專業的雜技馬戲場館。“中國雜技團”將長期駐場演出，8月已經熱場開演。
國家會議中心在完成了奧運接待任務以后，截至今年上半年，已成功接待了1025個國內外會議和111個展覽，其中1000人以上的大型會議130個。“地面展廳出租率保持在62%以上，在國內處于領先水平。”中國會展理事會理事長、國際會議中心總經理劉海瑩告訴《中國經濟周刊》。
體量大、硬件維護標準高、管理難度大，與國內尚未完全成熟的體育市場、演出市場疊加在一起，讓鳥巢難以即刻繁榮。僅為鳥巢7100平方米的場地中央鋪上草皮便需耗時10天。
“在這里停車、吃飯、娛樂、休閑？想都別想！”
越來越多的人對奧林匹克公園周圍的服務設施缺乏感到遺憾。
“我們上午下了火車就趕到鳥巢，沒想到連吃飯的地方都很難找到。”來自陜西的張先生一家三口，在烈日炎炎下有些無奈。本來要呆到晚上看夜景，但是5歲大的孩子又餓又熱，吵鬧不止。
2008年10月，鳥巢開始對公眾開放。據悉，首批進駐鳥巢三樓餐飲區的肯德基，很快就因為收入還不夠支付場租和人工費用而撤出。
由于鳥巢沒有為餐飲服務單獨設計入口，沒有購買門票的游人也無法進入進餐。
位于鳥巢三層的鳥巢餐廳自試營業起就客流稀少，每天多則十幾桌，少則兩三桌。由于生意清淡，鳥巢餐廳開始和部分婚慶公司合作，最初只是想靠婚禮包場提高餐廳的收入和知名度，沒想到卻因此成了婚慶的熱門場所。“9月和10月的所有周末都已經訂滿了。”鳥巢餐廳一位負責人告訴記者，“我們這也算是獨辟蹊徑、誤打誤撞。”
“作為一個普通游客來看，我們的奧林匹克公園在考慮人的衣食住行方面的確有所欠缺。”關鍵之道體育咨詢公司的CEO張慶告訴《中國經濟周刊》，“與NBA的場館相比，我們的場館功能相對單一，你到這里看球就是看球，你想停車、吃飯、娛樂、休閑，想都不要想。”
北京奧運會結束后，鳥巢運營方曾對外表示：將把鳥巢中的140余個看臺包廂改造和裝修后包租給企業或個人，將部分區域改造成為健身房和羽毛球場等。但因為鳥巢經營權的易主，目前這些仍然還只是設想。
“我們在接受幫助奧林匹克公園制定長期發展戰略這樣一個研究課題之后，和一些投資人做了直接的交流，他們中有每年投資額在數百億元以上的大型企業，他們擔心的是：奧林匹克公園是不是有可以再投資100億的項目。”中國科學院博士生導師、北京巔峰智業集團董事李軍告訴《中國經濟周刊》。
經營鳥巢：商業價值不是最重要的
當年，北京市政府為避免奧運場館陷入“蒙特利爾陷阱”（15天的奧運會讓該市的納稅人負債20年），對鳥巢項目采用了國際上流行的PPP模式（即公私伙伴關系，是一種政府與企業共擔風險的經營模式），在國內尚屬首次。
在鳥巢總計近35億元的投資中，由中國中信集團公司等4家企業組成的中信集團聯合體出資42%，北京市國有資產經營有限責任公司支付剩余的58%，雙方按投資比例組建國家體育場有限公司，負責國家體育場（即鳥巢）的融資、建設、管理等工作。中信聯合體擁有賽后30年的特許經營權，運營期間自負盈虧，期滿后，鳥巢由北京市政府收回。企業為此承擔了每年高達1.5億元人民幣的運營費和利息支出風險。
據媒體報道，北京奧運會后，中信聯合體策劃出了多個看起來一本萬利的方案，不過都未得到北京市政府的認可。比如無形資產開發的一大塊是冠名權出售，包括阿迪達斯在內的多家企業對此表示出極大的興趣，其中與國美集團7000萬一年，不低于5年冠名的報價也到了最后簽字的關頭。然而，冠名方案遭到外界的強烈質疑，最終被擱淺。
據悉，奧運會后，中信聯合體就不斷提出舉辦演唱會的申請，也都被相關部門以消防安全等原因駁回。至今，在鳥巢上演的商業演唱會屈指可數。
“企業想做的，政府的限制比較多。”林顯鵬說。
在不少人看來，鳥巢從一個運營風險極高的體育場館項目變成一個坐收漁利的旅游觀光景點，其中實在沒有中信聯合體的半分功勞。而鳥巢里各種設施的損毀和停用，更成為中信聯合體運營無能的見證。
2009年8月20日，北京市政府與中信聯合體簽署《關于進一步加強國家體育場運營維護管理協議》。根據協議，鳥巢將進行股份制改造：北京市政府持有的58%股份將改為股權，主導經營場館，并承擔虧損和盈利；原中信聯合體成員共持有42%的股權。同時，成立國家體育場運營維護協調小組，形成在北京市委、市政府主導下，由國家體育場公司負責運營，北京市各相關部門、屬地政府全力配合的新體制。
這意味著，中信聯合體放棄了自己30年的特許經營權。不過，樂觀的估計是，中信聯合體獲得了“永久股東”的身份，這同樣會帶來不菲的收益；而且中信聯合體還可以就此甩掉高昂運營成本帶來的“巨大包袱”。
對于北京市收回奧運場館的經營權，奧林匹克公園管委會一位不愿具名的工作人員告訴《中國經濟周刊》：“在奧運場館賽后利用上企業過度重視商業利益，背離了全民健身的宗旨，收回也是可以理解的。”
“政府辦事一定要講究政治效益，講政績。”一位業內人士表示。北京市副市長陳剛就曾經表示，北京奧運場館的賽后利用，社會效益、經濟效益和環境效益同等重要。
“鳥巢、水立方等地標性建筑的社會效益和社會價值要遠大于其本身的商業價值。也正是因為有了這些地標性場館的吸引，才會有奧林匹克公園區域連續三年的快速發展和經濟增長。今年上半年，奧運功能區實現財政收入22.4億元，同比增長19.5%，舉辦各類活動472場，是去年同期的5倍多。”林顯鵬表示，“從這一點來說，像鳥巢、水立方這樣的場館在奧運會后保留完好、運營正常，便已經是在創造價值了。”
類似的場館太多了
“部分體育場館在賽事日期的壓力下，缺乏足夠的運營方案論證和規劃設計時間，造成賽后運營利用低。”沈陽奧林匹克體育中心五里河體育場總經理鄭偉告訴《中國經濟周刊》，“很多大型體育場館由于盲目求大求新求洋，在一次性的高額投資之后，往往還伴隨著長期的高額運行維護費用。倘若最初場館設計時沒有充分考慮賽后運營，勢必造成場館資源的閑置和浪費，造成較大的資產流失和經濟損失。”
北京演藝集團董事長康偉表示，不管是地方政府，還是中央政府，都要控制大型體育場館建設的規模。無論從北京還是從全國范圍看，類似的場館太多了，奧運會之后我們辦亞運會、大運會、全運會，搞一次運動會建一批場館，這些場館建完了以后怎么辦？國家應該把工作重點更多地放在現有的場館，還有相關設施的開發利用上來。
王春告訴《中國經濟周刊》，去年一年，奧運中心區除去鳥巢、水立方等自主經營的場館外，公共財政維護部分的成本已經大幅降低。從2009年的6億元左右下降至1.6億。不考慮收回建設成本因素，目前鳥巢、水立方等大型場館依靠自身經營能夠支付運營成本。奧運中心區的維護費用之所以大降，主要緣于中心區的公共設施基本建設已經完成。剩下的支出主要是人員工資、綠化養護等。因此今后的運營成本也能夠保持這樣的常態平衡。
鳥巢地下空間的利用步伐正在加快。奧運博物館年內將建成，這個與國家美術館、中國國學中心等國家級展館組成的博物館群，給這片地區增添了新的內容。
近年大型賽事場館建設
2009年，山東，全國運動會
場館及配套設施建設，2007至2009年直接投入和間接投入總共大約為1000億元。
2010年，廣州，亞運會（包括亞殘運會）
新建場館15個，改、擴建場館63個，并新建海心沙開閉幕式場地，建設總投資72.48億元。
2011年，深圳，世界大學生運動會
據媒體估算，投入到新建和改造大運會場館及配套設施的資金達到138億余元。
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