龍崗大運中心運營“官轉(zhuǎn)企”的民間疑問

    “龍崗這幾年變化很快，特別是因大運會而建的幾大漂亮場館，已經(jīng)成為龍崗的新地標。”老楊在龍崗生活創(chuàng)業(yè)已有8年，近日他向記者談起自己的感覺。

    在老楊等許多市民口中傳唱的地標主要是外號“水晶石”的大運中心，包括“一場兩館”。老楊說，如此豪華的建筑在相當長時間里處于空置狀態(tài)，十分可惜，他很關(guān)注什么時候能向廣大市民開放。

    事實上，2011年8月大運會舉辦后，這個投入巨大甚至一度讓龍崗區(qū)背負財政壓力的大運中心如何運營利用，始終處于被研究的狀態(tài)。2012年7月，深圳市政府將大運中心交由龍崗區(qū)代管，同時啟動總運營商選聘工作。隨后的半年時間里，龍崗區(qū)政府作為過渡階段的運營者，舉行了幾次活動，甚至連設(shè)備先進的游泳館也可向普通市民開放，而且價格也不貴。

    去年底以來，大運中心所在的大運新城片區(qū)，作為龍崗產(chǎn)業(yè)城市轉(zhuǎn)型升級的“三城”之一，如何更好開發(fā)利用亦多次被提上加速議事日程。此時，大運中心運營商選聘工作也有了結(jié)果。

    1月31日上午10時30分許，大運中心總運營商簽約暨交接儀式在大運中心主體育場舉行，標志著大運中心“一場兩館”正式由佳兆業(yè)集團進行運營管理。

    但記者發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)民、學(xué)者和專家都對龍崗大運中心運營由“官轉(zhuǎn)企”表現(xiàn)出了擔(dān)憂和疑慮，比如企業(yè)運營后場館價格提高了、會員卡不打折、運營方“醉翁之意不在酒”，在于周邊土地資源以及房地產(chǎn)開發(fā)等。

    昨日，記者就上述疑問采訪龍崗大運中心的運營方佳兆業(yè)集團，并傳去了采訪提綱，但截至發(fā)稿時，該公司相關(guān)負責(zé)人并未作出答復(fù)。\

    從全國考察到“4選1”

    佳兆業(yè)為何勝出？

    2月23日下午，龍崗大運中心又推出了猜燈謎、斗風(fēng)箏、捏面人、剪紙花等元宵節(jié)主題活動，同時大運中心還現(xiàn)場準備了1000個小風(fēng)箏，作為元宵燈謎的獎品。據(jù)悉，這是大運中心移交給佳兆業(yè)集團進行市場化運營以來的首場群眾性文化活動。

   站在湖風(fēng)微微的大運中心主體育場畔，不少人還記起一年多前第26屆世界大學(xué)生夏季運動會的場景：高朋滿座、不一樣的精彩。然而當繁華與喧囂褪去，偌大的場館回歸平寂，投資巨大的體育場館如何最大程度為民所享用擺上日程，深圳市主要領(lǐng)導(dǎo)多次指示要以創(chuàng)新精神謀劃推進大型場館賽后運營。

    據(jù)了解，2012年7月，深圳市將大運中心交由龍崗區(qū)代管，隨后大運中心總運營商選聘工作開始。龍崗區(qū)成立選聘工作領(lǐng)導(dǎo)小組，參照國內(nèi)外大型體育場館的運營經(jīng)驗編制相關(guān)文件，對北京、上海、天津3個城市8個典型場館考察調(diào)研，同時與國內(nèi)外多家知名運營商進行了多次接觸。

    龍崗區(qū)隨后邀請七位分別具有北京奧運會、上海世博會、廣州亞運會運營經(jīng)驗的職業(yè)經(jīng)理人和體育產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃、財務(wù)方面的專家學(xué)者組成篩選團隊，對4家綜合實力強的潛在運營商的資歷、運營管理、改造及修建、財務(wù)等五個方面21項內(nèi)容進行審查、甄選。

    去年10月15日，各運營商代表根據(jù)抽簽確定的順序，分別向?qū)＜医M演示了《運營申請文件》的核心內(nèi)容，并回答了專家提出的問題。經(jīng)過投票推薦，專家組7位專家與兩名領(lǐng)導(dǎo)小組代表共同投票推薦佳兆業(yè)、體育之窗兩家公司為最優(yōu)申請人。

    8天后，龍崗區(qū)大運中心“一場兩館”運營商選聘工作結(jié)果揭曉，香港上市企業(yè)佳兆業(yè)置業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司獲專家組全票通過，經(jīng)龍崗區(qū)政府常務(wù)會議審定批準，成為最優(yōu)談判對象。此舉標志著大運中心水晶石（“一場兩館”）選聘工作告一段落，佳兆業(yè)成為“水晶石”總運營商。

    有市民表示，佳兆業(yè)的優(yōu)勢何在？

    根據(jù)官方的解釋，佳兆業(yè)對于項目的各項規(guī)劃較好地響應(yīng)了招商方的要求，能實現(xiàn)投資方利益與招商方利益的有效捆綁；佳兆業(yè)開發(fā)、運營商業(yè)地產(chǎn)以及酒店等項目具有豐富的經(jīng)驗與人才儲備，在實施本項目的配套商業(yè)開發(fā)方面具有較大優(yōu)勢；在賽事與活動資源、場館運營管理經(jīng)驗等方面，佳兆業(yè)通過與AEG、英皇娛樂集團、深圳新群星體育發(fā)展等公司的結(jié)盟，以及與百老匯、歐迅體育文化等機構(gòu)的合作將得到有效加強。

    自此，“一場兩館”的運營，將以佳兆業(yè)作為總運營商，捆綁國內(nèi)外具有各類專業(yè)方向的團隊，形成既有實力又有專業(yè)水平的綜合運營體。

    網(wǎng)友質(zhì)疑價太高公益性如何確保？

    據(jù)了解，按照改造完善規(guī)劃設(shè)想，總投資將不少于6億元，利用原有大運公園等自然資源打造環(huán)球影視小鎮(zhèn)、運動休閑購物公園、兒童世界、嬉水樂園、體育文化主題精品酒店等配套設(shè)施，還將加大引進大型體育賽事、演藝、展會，協(xié)助政府部門開展全民健身等公益活動。

    今年在大運中心，將舉辦72場賽事活動，其中將舉辦不少于10場的國家級或有較大影響力的重大賽事或文化演藝活動，最終將大運中心打造成集賽事、演藝、會展、商業(yè)、文娛五大功能于一體的體育文化公園。

    龍崗區(qū)一位分管副區(qū)長表示，大運中心的公益性必須確保。但怎樣確保，目前已經(jīng)有網(wǎng)友在網(wǎng)上表示了疑問。

    網(wǎng)友“?”稱，“現(xiàn)在去辦卡的，充值分為1000、3000、5000元……沒有折扣上的優(yōu)惠，卡只可以一個人使用，項目上也不可以通用，比如充游泳的就只可以在游泳館使用，游泳卡是3999元/年。我按照自己每個星期游3次的標準來算，是很不劃算的。”

    對此其他網(wǎng)友表示，“比春繭還貴？”、“這是運營還是趕客啊”、“這么搞法，真會把生意越搞越慘淡”、“不能理解，為什么金卡銀卡等完全沒有折扣，那辦卡干什么……”、“以后打羽毛球的成本基本就是翻一番了，由35變到60”。

    而在公開的材料中，龍崗大運中心運營商選聘和場館運營方面被稱有五大創(chuàng)新：一是采取總運營商 專業(yè)團隊共同運營；二是在堅持場館公益性的前提下，放手讓總運營商進行自主市場化運營；三是建立調(diào)蓄基金（即從運營商的商業(yè)運營產(chǎn)生利潤中拿出一定的比例放入調(diào)蓄基金，全部用于場館運營）、通過商業(yè)運作反哺場館運營、做旺場館帶動大運新城開發(fā)建設(shè)等新機制；四是通過前五年財政補貼運營和賽事、演藝專項補貼等方式，扶持總運營商引進更多更好的賽事和演藝活動，盡快提升場館的人氣和檔次；五是建立運營績效考核機制，每年由管理部門對總運營商進行績效評估和公眾滿意度測評，并邀請有國際化場館運營經(jīng)驗的機構(gòu)作出第三方評估，將考核評估與獎勵掛鉤，成立由文體旅游、發(fā)改、財政、公安、交通、城管等相關(guān)職能部門組成的運營監(jiān)管協(xié)調(diào)服務(wù)機構(gòu)，協(xié)助總運營商做好運營。

    盡管如此，有市民表示在最受關(guān)注的確保公益方面，應(yīng)該出臺更為細致的條款。

    土地資源捆綁開發(fā)運營商

    “醉翁之意不在酒”？

    大型體育場館的賽后利用是世界級難題，如今，佳兆業(yè)或許也要面臨如何解決這個問題的問題。

    作為2011年深圳大學(xué)生運動會的主場館，大運中心總投資約41億元，包括大運中心體育場、體育館以及游泳館三個大型體育設(shè)施。大運會結(jié)束后，投資巨大的大運中心場館賽后利用就引發(fā)了各界關(guān)注。

    佳兆業(yè)的入圍似乎為造價不菲、規(guī)模宏大的大運中心找到了“管家”，但用廣大納稅人的錢修建起來的公共體育場館如何最大程度為普通老百姓享用？其間的難度到底有多大？

    有業(yè)內(nèi)人士指出，大型體育場館的賽后運營畢竟不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目，后續(xù)可能面臨一系列現(xiàn)實問題：規(guī)模大、標準高、能耗大，單位運營和維護成本都很高，閑置較為嚴重；位置比較偏遠，周邊常住居民較少，消費能力也較低，商業(yè)、生活、休閑配套不足，人氣難以聚集。

    有評估顯示，目前大運中心每年收入約2000萬元，但中心每年的水電費、物管費、人員費用共計達到5000萬元，年資金缺口達到3000萬元。

    有專家認為，從佳兆業(yè)的角度看，肯定不是為了表面上大運中心的運營權(quán)，其考慮更多的是在運營之后能得到更實際的利益，如與政府的良好關(guān)系以及可能的土地資源。

    另一業(yè)內(nèi)人士也談到，像佳兆業(yè)這種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入，肯定會有房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容，如果只是場館運營權(quán)，佳兆業(yè)并不具備相應(yīng)的經(jīng)驗，也不可能有多大興趣去做，其看重的還是后續(xù)土地開發(fā)的機會。

    不過，也有觀點認為，佳兆業(yè)選擇參與運營大運新城，首先能解決政府對大型體育場館閑置的憂慮，同時也能讓自身參與該片區(qū)的后續(xù)開發(fā)，這對政府和佳兆業(yè)而言是雙贏的局面。

    據(jù)了解，深圳市政府曾透露，會把大運中心周邊1平方公里的土地資源交給龍崗區(qū)開發(fā)運營，并與大運中心聯(lián)動對接，以破解賽后場館持續(xù)虧損的難題。

    而深圳市政府相關(guān)負責(zé)人更是明確表示，沒有大運中心，周邊的土地不值錢，沒有周邊土地的開發(fā)，大運中心就變成孤島，發(fā)揮不了應(yīng)有的輻射拉動作用，必須一起策劃一起開發(fā)。

    據(jù)悉，佳兆業(yè)集團入駐后，將對場館舉辦重要賽事、演藝活動所需功能進行必要完善和改造，之后對場館的配套商業(yè)進行修建，而相關(guān)改造方案需要報規(guī)劃等政府有關(guān)部門審批后實施。但佳兆業(yè)獲得的大運中心運營權(quán)，其運營范圍到底有多大？該公司相關(guān)負責(zé)人并未作出回復(fù)。

    龍崗成佳兆業(yè)發(fā)展重地會否形成

     “地產(chǎn)霸權(quán)”？

     在外界看來，佳兆業(yè)獲取大運中心運營權(quán)，在于較好地響應(yīng)了招商方的要求，政府可能更看重的是佳兆業(yè)在開發(fā)、運營商業(yè)地產(chǎn)以及酒店等方面具有的經(jīng)驗與人才儲備，以及在實施大運中心配套商業(yè)開發(fā)方面具有一定優(yōu)勢。

    同時從佳兆業(yè)自身角度來看，其在深圳，特別是龍崗區(qū)和大鵬新區(qū)的其他投資項目以及企業(yè)品牌，均有望通過運營本項目實現(xiàn)聯(lián)動提升。

    有資料顯示，佳兆業(yè)目前在深圳所推的四個項目中，有三個位于龍崗區(qū)。在此基礎(chǔ)上，如能最終參與大運中心周邊的改造建設(shè)，對佳兆業(yè)而言，將形成綜合開發(fā)的優(yōu)勢，可以降低綜合運用成本。

    盡管如此，業(yè)界對龍崗大運中心的運營和開發(fā)模式仍持關(guān)注態(tài)勢。此前，住宅捆綁以及以BOT模式推進公建已經(jīng)引發(fā)專家熱議。

    深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，將住宅用地和市政項目捆綁，一方面大大降低政府的投入，達到公共利益的最大化。同時也給了有能力的開發(fā)商一個參與公共事務(wù)的機會。

    另外，華潤“春繭”項目也是一個典范。深圳市政府以BOT的方式，將深圳灣體育中心整體交由華潤集團投資、建設(shè)并運營，經(jīng)營期滿后移交給政府。華潤先后投資近30億元用于興建“春繭”，在建成之后的50年由華潤集團經(jīng)營管理，之后移交給政府。作為交換，政府將“春繭”旁一塊建設(shè)用地提供給華潤公司，建設(shè)華潤總部。據(jù)悉，春繭一年的運營成本達4000多萬元，其主要業(yè)務(wù)包括場地出租、商業(yè)租賃和體育設(shè)施經(jīng)營三大塊，目前“春繭”已經(jīng)接近收支平衡。

    據(jù)了解，在深圳，涉足公建領(lǐng)域的開發(fā)商并不算少，華僑城、華潤、招商等都擁有很強的公共項目運營能力。此次佳兆業(yè)成為龍崗大運中心“水晶石”的總運營商，業(yè)內(nèi)呈現(xiàn)出樂觀和消極兩種不同觀點。

    積極的觀點認為，在土地資源日益枯竭的今天，將利潤較高的商業(yè)項目和公建項目捆綁將會越來越多。公建項目的運營成本非常高，幾乎不可能盈利，這種捆綁一方面考驗開發(fā)商的運營能力和整體實力，同時也最大限度的讓普通市民受益。

    而反對的聲音表示，在更加講求專業(yè)度的今天，開發(fā)商既是商品市場的干將，又要承擔(dān)公共事務(wù)，不利于行業(yè)的健康發(fā)展。同時，也容易形成“地產(chǎn)霸權(quán)”。在政府和開發(fā)商越來越多的利益聯(lián)系下，很難對房地產(chǎn)進行調(diào)控。

    龍崗區(qū)文體旅游局相關(guān)負責(zé)人：

    前5年政府

    每年補5000萬

    周圍地產(chǎn)開發(fā)要依法而行

    官方回應(yīng)

    據(jù)了解，去年7月，深圳市將“水晶石”大運中心交由龍崗代管后，龍崗區(qū)文體旅游局作為管理單位，曾短暫運營過半年時間，現(xiàn)在選聘了佳兆業(yè)公司為運營商后，依然對大運中心的運營進行監(jiān)管。

    記者對于各界關(guān)注的龍崗“水晶石”大運中心運營商選聘具體事宜，以及廣大市民的疑問采訪了龍崗區(qū)文體旅游局。

    南方日報：大運中心運營選聘為何選了佳兆業(yè)？

    龍崗文體旅游局：之前的交接儀式通稿里有詳細說明（前文也有涉及，不重復(fù)），經(jīng)過兩個多月的談判，主要看重佳兆業(yè)的實力雄厚、社會責(zé)任感強。

    南方日報：政府有無明確前5年有財政補貼？具體補多少？怎么一個補法？

    龍崗文體旅游局：補貼分運營補貼和賽事活動補貼兩方面，賽事補貼規(guī)定自協(xié)議生效之日起五年，甲方對乙方運營“一場兩館”收支相抵之后產(chǎn)生的虧損進行補貼，甲方每年補貼上限為人民幣3000萬元，實際金額以雙方共同聘請的審計機構(gòu)的審計結(jié)果為準。自協(xié)議生效之日起滿5年后，即自第六年開始，甲方將不對“一場兩館”提供運營補貼。審計后結(jié)余的款項計入調(diào)蓄基金。

    在賽事活動補貼方面，自協(xié)議生效之日起5年，甲方要求乙方舉辦或者乙方提出申請經(jīng)甲方認可的以下類型賽事與活動，甲方給予補貼或獎勵：公益性的重大賽事和活動；對本項目的影響力有重大提升作用的重大賽事和活動。經(jīng)甲方核實后，由甲方以每年人民幣2000萬元的標準按季度等額撥付。

    享受補貼或獎勵的賽事與活動最終未能舉辦，或者因為相關(guān)情況發(fā)生變化導(dǎo)致賽事與活動已經(jīng)不屬于補貼范圍的，甲方已經(jīng)支付的補貼應(yīng)劃入調(diào)蓄基金。

    南方日報：運營范圍具體指哪里？此前市里說把周邊1平方公里土地資源交給龍崗運營，現(xiàn)實中是怎樣？

    龍崗文體旅游局：具體范圍在大運中心的紅線范圍，周邊1平方公里土地是兩碼事，對于周邊1平方公里土地的開發(fā)，政府屆時會按照法定程序來進行，比如招拍掛等。據(jù)悉，佳兆業(yè)曾經(jīng)談及過周邊1平方公里土地開發(fā)的問題，但這只是他們的想法，完全是不可能的事。

    南方日報：今年有哪些安排活動？公益性怎么體現(xiàn)？有市民在網(wǎng)上叫罵稱現(xiàn)在大運中心收費很貴，還有會員卡不能打折，還不如之前？


    龍崗文體旅游局：這個具體要問佳兆業(yè)方面，我們了解的情況是，他們的收費基本沒有變，只是對收費層級進行了調(diào)整，比如以前非黃金時段是40元、黃金時段是80元，現(xiàn)在非黃金時段可能是40元，黃金時段又分出60元、80元、100元幾級。

    南方日報：有人評論稱佳兆業(yè)不僅是沖著大運中心運營權(quán)，更多是為了周邊的土地資源，今后也有房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容，對此你們怎么看？

    龍崗文體旅游局：這個說法沒聽說，我們規(guī)定在大運中心紅線內(nèi)不能搞房地產(chǎn)項目，即使在一些邊角料的地方建酒吧等也是臨時建筑，對于周邊的土地開發(fā)政府會依照法定程序進行。