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小區公建配套務求實用

來源：場館網　　　　　　　作者：Administrator　　　　　　　 時間：2004-04-26
最近一二年來，許多開發商學習海外和沿海樓市的經驗，越來越重視公建配套的建設，許多小區的公建配套就像選美大賽一樣，一家比一家做得好，一家比一家花錢多，一家比一家功能全。客觀地講，小區的公建配套的確重要，任何一個住宅小區都應具備滿足住戶從生理到心理需要的各方面功能。 　　過去那種不講究公建配套或配套不完善的住宅小區確實不符合今天消費者的居住要求了。但眼前一些有高檔次高標準公建設施的樓盤也不見得適銷對路。已經有不少的消費者指出，我們需要實用的公建設施，但不必過于奢華，那樣是中看不中用的。筆者對此也持肯定態度。 　　首先，住宅小區的公建配套必須和該項目的市場定位吻合。高中低不同檔次的小區必須根據該項目鎖定的目標客戶群的消費特點來決定怎樣搞公建配套。高檔住宅小區是針對富裕階層的消費者，其會所、網球場甚至高爾夫練習場是他們搞公共關系、洽談生意、社會交際、展示身份和財富的場所，搞得富麗堂皇，達到三星級四星級標準是符合這群人的經濟實力和閑情逸致等條件的。但他們畢竟是這個社會寶塔尖上的那一部分人。中低檔住宅小區面向小康家庭和工薪族，其公建配套應以商業、交通、服務網點、普通會所及文體設施為主，以滿足這一部分住戶生活和休閑的基本需要。目前在內地城市住宅小區還是以中低檔為主，這類小區也仿效著搞高級會所、高檔文體和休閑建筑，就同小區的目標客戶群不相吻合，勢必顯得不倫不類。 　　其次，要講究住宅小區公建配套的經濟實用性。絕大多數住戶，特別是中低檔小區住戶，他們講究輕松隨意，經濟實用，而不會像上星級酒店去享受一樣“瀟灑”消費。筆者曾目睹過不少住宅小區的游泳池成了“看”水池。住戶說這池水幾個月才換一次，誰敢去游?物業公司說換一次水費用高昂，誰來出錢?公建設施搞得奢侈豪華，成本高當然收費高。開發商只顧把它建起來了，而加大了接管的物業公司的管理難度，收費高了無人消費，收費低了虧損嚴重。許多小區的物業公司守著這些高檔豪華的公建設施發愁，住戶們望著這些設施嘆氣。 　　再次，小區公建配套要充分利用社會資源，努力降低成本。每一個小區的公建配套方案都應結合小區周邊環境，合理地利用這些社會資源，避免因不必要的重復建設而引起的浪費。一個小區一墻之隔的外邊就有超市、商店、服務網點以及文體設施，開發商又何必在墻內大興土木重復建設呢？筆者曾見過一些小區內的商場和超市門庭冷落，而住戶卻大包小包地拎著東西進來，問其舍近求遠購物的原因時，其答復是里面的東西比外面賣得貴。公建配套的本意是解決小區住戶生活不便的缺陷，應該是缺什么配什么，使其功能完善就行了，而不是非要另起爐灶，這是脫離實際的生搬硬套。再則住宅小區的公建配套還要受小區規模和投資成本的制約。住宅投資和公建投資的比例要恰當合理，公建投入過大，使整個小區開發成本不合理，必將為房價和今后的物業管理帶來不利的附加因素。一個小區項目在做企劃和方案設計時，都應周到地計劃安排公建設施，力求投資合理，經濟實用。一些規模不大的小區完全可以因地制宜，利用小區的邊角余料和建筑特色搞配套。如上人屋面搞網球場、羽毛球場或兒童娛樂場，利用架空層搞休閑活動場所，利用臨街臨路住宅的底層搞商店式服務網點。這樣既節約土地資源又降低配套成本，增加房屋使用功能，也為今后公建設施的有效經營創造了有利條件。
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